文/樂居財經徐酒眠

上市三年多，興業(yè)物聯（09916.HK）終于發(fā)布了第一筆收購。

(相關資料圖)

7月5日晚間，興業(yè)物聯公告披露，其擬斥資9500萬元，收購河南正之悅置業(yè)有限公司（簡稱“正之悅”）全部已發(fā)行股本。

當日收盤后，興業(yè)物聯全資附屬公司河南興業(yè)物聯網管理科技有限公司與賣方河南正商置業(yè)有限公司（簡稱“正商置業(yè)”），已就這筆交易訂立了協議。

穿透股權，這其實是正商集團創(chuàng)始人張敬國家族內部一筆左手倒右手的關聯交易。賣方正商置業(yè)的最終實控人，是張敬國的妻子黃燕萍。而他們的女兒張惠琪，則是興業(yè)物聯的非執(zhí)行董事及實控人之一。

上市物企收購控股股東手中的其他公司股權，已經不是行業(yè)的新鮮事了。不過，興業(yè)物聯的這筆關聯收購，還是頗有看點。

河南正之悅置業(yè)有限公司，從企業(yè)名稱不難看出，這是一家房地產開發(fā)公司。物業(yè)服務與地產開發(fā)相伴而生，但房企把物企分拆出來，后者走的是輕資產運營模式，而這一定程度上是與房地產開發(fā)走的重資產路線，是相悖而行的。

上市物企也有不少收購關聯方重資產的先例，比如去年11月，遠洋服務（06677.HK）在北京、深圳買了遠洋集團的兩處辦公樓。不過，相關交易的對象，一般也都是已經發(fā)展成熟的物業(yè)。而興業(yè)物聯收購正之悅，后者持有的物業(yè)項目還在發(fā)展中，預計要到2025年12月31日竣工。

種種“反?！保d業(yè)物聯的這筆關聯收購背后，究竟打的是何算盤？

“增重”項目

根據公告，此筆交易達成后，正之悅將擁有土地面積約為1.49萬平米、建筑面積4.47萬平方米的鄭州正商中心項目。

該項目位于河南省鄭州市如意西路東及如意河西一街南，是正商集團在2018年5月31日拿下的一塊商業(yè)服務地塊，使用年期為40年。

樂居財經《物業(yè)K線》通過公開資料獲悉，當年這塊土地的起拍價為1.94億元。不過，正商集團最終用了多少錢拍下該地塊，暫不得而知。

2018年4月，鄭州市城鄉(xiāng)規(guī)劃局鄭東新區(qū)規(guī)劃分局披露這塊土地的規(guī)劃許可證批前公示。彼時，該項目的名稱為正商凱悅酒店。今年6月5日，鄭州市自然資源和規(guī)劃局鄭東新區(qū)分局又公布了對該地塊變更建筑方案征求意見表。

按照原來的建設工程許可證（2021年12月31日頒布），這塊土地計劃建設1幢地上11層的酒店、1幢地上10層的服務型公寓，以及兩層地下車庫。

最新變更建筑方案中，酒店樓幢7-10層中，有合計共27間客房功能調整為服務型公寓；服務型公寓樓幢的1層中，調整出了9間沿街商業(yè)。

在公告中，興業(yè)物聯對此時介入該項目做了解釋，“倘本公司參與到物業(yè)開發(fā)項目的早期階段，則本集團可全面整合我們的物聯網解決方案?！?/p>

“董事認為，目標公司項下的物業(yè)項目將在中長期內為本集團帶來客觀的回報”，興業(yè)物聯對這個尚在開發(fā)中的物業(yè)項目十分看好，其董事會表示，正之悅目前持有的物業(yè)項目涉及酒店及可售商業(yè)單元開發(fā)，且其已為酒店聘請了一家酒店管理公司進行運營及業(yè)務發(fā)展。

額外的“收購款”

投資這個項目，興業(yè)物聯未來可收回多少回報，尚不得而知。但目前可以肯定的是，除了9500萬元收購正之悅全部已發(fā)行股本的收購款之外，興業(yè)物聯還需要拿出更多資金。

其中，截至這筆交易訂立協議當天，正之悅還欠付賣方正商置業(yè)約1.45億元。根據協議的條款，正之悅需要在6個月內悉數償還這筆股東貸款。按照公告的意思，這筆錢應該是需要興業(yè)物聯來承擔了。

更重要的是，鄭州正商中心項目還沒有竣工，相關物業(yè)建設還需要大筆資金投入。

此前，正之悅已與正商發(fā)展的直接全資附屬公司正陽建設訂立建設合約。興業(yè)物聯也同意同意聘請正陽建設為承包商，為鄭州正商中心項目提供設計及建設服務。

而與正商置業(yè)簽訂正之悅股權交易的當天，興業(yè)物聯也與正商發(fā)展訂立了建設總框架協議。據此，自當日起至2025年12月31日期間，興業(yè)物聯將不時聘請正商發(fā)展為其服務供應商，提供建設服務。

根據這份建設總框架協議，自生效日期起至今年底，以及2024年度、2025年度，雙方約定的年度上限分別為3680萬元、2.13億元、2.45億元。據此計算，興業(yè)物聯在鄭州正商中心項目，可能還需要再投資4.94億元。

這筆關聯投資收購，對興業(yè)物聯而言算是一筆大的交易了。

數據顯示，過去的2022年，其實現應收3.21億元，同比增長約14.0%；同期，錄的毛利9970萬元，同比增長約6.3%；母公司擁有人應占溢利約為人民幣4720萬元，較去年同期約人民幣5450萬元減少約13.4%。

此外，截至2022年12月31日，興業(yè)物聯手中的現金及現金等價物約為4.68億元，另外再有受限及受押銀行存款10萬元。

相關公司：興業(yè)物聯hk09916,興業(yè)